Суббота, 24 февраля, 2018
КУРС НБУ
USD
27.07
EUR
33.23
RUB
0.476

Земельная реформа в Украине: что даст украинцам свободный рынок земли?

Поле

Медицинская, судебная, пенсионная – 2017 год с полным основанием можно назвать годом реформ в Украине, даже если не их осуществления, то хотя бы принятия на законодательном уровне. Однако в этом ряду нет той реформы, принятие которой могло бы коренным образом изменить еще одну сферу жизни в Украине и в перспективе влить в украинскую экономику миллиарды и десятки миллиардов долларов.

Речь идет о земельной реформе, разрешающей свободную продажу сельскохозяйственной земли, обсуждать которую начали еще в начале года, но в итоге, 297 голосами «за» Верховная Рада Украины 6 октября продлила мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения минимум до 2018 года.

 

Рынок земли существует, но он «теневой»

 

После обретения независимости Украиной земельный вопрос был всегда одним из острейших для страны, в сельском хозяйстве колхозы, преобразованные в коллективные сельскохозяйственные предприятия (КСП) показали свою неэффективность и в правительстве решили сделать ставку на фермеров. Одним из путей для этого должна была стать некая «приватизация» земель, в ходе которой — каждый член колхоза получал свою частичку земли в виде сертификата о праве на земельную долю – пай, выдавать которые начали в 1996 году. Как правило, это были несколько гектаров земли, размер участка обычно зависел от конкретных условий.

Впрочем, довольно быстро выяснилось, что воспользоваться своим правом на землю подавляющее большинство просто не может, имея всего несколько гектаров земли, без особой техники и оборотных средств украинцы просто не могли заняться собственным фермерским хозяйством и вынуждены были сдавать свои паи аграрным предприятиям в аренду, получая за это обычно оплату натурой в виде зерновых, сахара и каких-то услуг. Как показывает практика, стоимость аренды составляет в среднем 1% от его стоимости.

Параллельно появился и расцвел теневой рынок земли, когда земельные паи, точно так же, как и ваучеры, дававшие право на промышленную собственность, просто-напросто продавались. И существует этот рынок уже свыше 20 лет.

Читайте также
Что будет с курсом гривни до конца года: прогнозы аналитиков

Так, популярный сервис объявлений OLX полон объявлений, предлагающих продать земельный пай. Стоимость зависит от размера пая, его географического месторасположения и прочих факторов.

По состоянию на апрель 2017 года дешевле всего земля стоила в Донецкой, Луганской и Запорожской областях — не более 2000 долларов США за 1 гектар. В среднем от 2000 до 2500 долларов за га продают земельные паи в Херсонской, Николаевской, Житомирской, Черниговской и Днепропетровской областях. Несколько дороже — от 2500 до 3000 долларов/га — в Кировоградской, Харьковской, Сумской и Ровенской областях. Средняя цена предложения в Одесской, Черкасской, Тернопольской и Хмельницкой областях составляет от 3000 до 3500 долл./га.

Самые высокие средние цены предложений среди областей Украины – в Полтавской, Винницкой, Волынской – от 3500 до 4000 долл./га, и в Киевской области – более 6000 долл./га.

Чаще всего подобные сделки осуществляются через заключение договора эмфитевзиса, по которому собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения передает свое право пользования другому лицу на долгосрочной основе.

Способствуют существованию и даже процветанию теневого рынка земли в Украине два фактора:

1) невозможность или нежелание части владельцев паев самостоятельно их обрабатывать;

2) мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения.

Если первый фактор побуждает украинских селян продавать свою землю, то делать это нелегально приходится из-за отсутствия легального рынка продажи земли.

В 2002 году Верховная Рада Украины приняла Земельный кодекс, которые многие еще тогда считали первым шагом на пути к созданию рынка земли сельскохозяйственного назначения. Правда, тогда же парламент установил мораторий на продажу украинских черноземов до 2005 года, но это было объявлено временной мерой. На деле же, по окончании первоначального срока, народные депутаты Украины мораторий постоянно продлевали, сделав это последний раз 6 октября 2017 года.

 

Требование МВФ: Украина должна отменить мораторий на продажу земли

 

Решение депутатов о продлении моратория на продажу земли — странное, ведь в  Международном валютном фонде требовали его отмену для продолжения кредитования Украины и выделения ей очередного транша в размере 1,9 млрд дол.

«Утверждение Верховной Радой закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения ожидается до конца мая 2017 года (изменение и новый предельный срок для выполнения структурного маяка, который остается с конца сентября 2016 года), что позволит действующему мораторию на продажу земель сельскохозяйственного назначения утратить силу с конца 2017 года», — говорится в тексте меморандума между Украиной и МВФ.

Весной в Верховной Раде Украины были зарегистрированы сразу три законопроекта касательно условий будущей продажи и ее покупателей.

Наибольшие шансы быть принятыми на тот момент были у законопроекта Кабинета министров Украины, предполагающего продажу земли исключительно гражданам Украины, физическим лицам и площадью не более 200 гектаров, то есть фактически для малого и среднего фермерского хозяйства.

Таким образом, своим законопроектом Кабмин четко дал понять, что не собирается работать на интересы возможных крупных игроков будущего агрорынка страны, к которым можно было отнести крупные агрохолдинги Украины и мира.

Разумеется, это не могло не вызвать недовольство МВФ, и осложнило процесс получения очередного транша, впрочем, помимо рынка земли фонд и без того имеет к Украине массу претензий: по созданию антикоррупционного суда, изменениям правительства в принятую пенсионную реформу (временная помощь неработающим лицам, не достигшим 60-летнего возраста и не имеющих необходимого стажа, индексация пенсий на 2018-2020 годы, учет обучения в вузах в пенсионный стаж, расширение перечня видов деятельности, которые будут зачисляться в пенсионный стаж, и внедрение накопительного уровня пенсионной системы с 2019 года), наконец, отказ поднимать цену на природный газ для населения с 1 октября.

В итоге требования МВФ по рынку земли потерялись в новых претензиях. Невыполнение всех этих условий грозит тем, что очередной транш от фонда, практически наверняка, откладывается до 2018 года.

 

Низы хотят, верхи не могут и не хотят: что мешает рынку земли в Украине?

 

Но помимо внешнего интереса к свободному рынку земли сельскохозяйственного назначения есть и внутренний интерес, которому и суждено определять тенденции будущего рынка, начиная с его возникновения.

Как и на любом рынке, здесь существуют две категории – продавцы и покупатели, но в отличие от обычного рынка, где продавцы хотят продать товар, а покупатели его купить, в случае с землей не все так просто.

Подавляющее число владельцев земельных паев на данный могут распорядиться своей землей двумя способами – начать на ней собственное хозяйствование или же сдать в аренду.

Препятствием для первого варианта является маленький размер земельных паев – до 10 га, а обычно и того меньше, что не дает возможности создать нормальное товарное хозяйство, а также отсутствие техники и денег на ее приобретение, на покупку семян, удобрений и прочее.

Как результат наиболее доступным вариантом является сдача земельного пая в аренду крупным аграрным компаниям Украины. Стоимость аренды 1 га земли в Украине, по оценкам Госгеокадастра, составляет в среднем около 1 тысячи гривен, в то время как ее стоимость при продаже, по мнению экспертов, составит от 500 до 5000 долларов за гектар.

Разумеется, большинству украинских владельцев земельных паев, не собирающихся обрабатывать свою землю лично, гораздо выгоднее продать ее и получить на руки деньги сразу, которые, в случае сдачи в аренду, они будут получать минимум 15 лет.

Однако по этой же самой причине потенциальным покупателям — крупным агрохолдингам Украины выгодно продление моратория, который, не создавая рынка земли, вынудит селян продолжать сдавать свои паи в аренду по 1000 гривен за гектар.

Одна из крупнейших аграрных компаний страны «Кернел» выступила с официальной критикой предлагаемого варианта реформы, акцентируя внимание на таких недостатках как: малый размер предлагаемых к продаже участков — до 200 гектаров, что не позволит создать по-настоящему товарное и прибыльное хозяйство, а также на том, что отсутствие у большинства физлиц средств, необходимых на приобретение земли, приведет к развитию теневых схем скупки земли.

«На наш взгляд, правительство и парламент сегодня не готовы к принятию конструктивного решения. В сложившейся ситуации считаем правильным оставить действие моратория в силе до тех пор, пока не будет выработана взвешенная консолидированная позиция власти с учетом интересов владельцев земли и экономики Украины. Принятие неправильных недальновидных решений будет иметь необратимые негативные последствия, которые невозможно исправить в будущем», — посчитали в компании «Кернел».

Интересы компании вполне понятны: с учетом покупки целого ряда агрокомпаний земельный фонд «Кернела» должен составить порядка 700 тысяч гектаров. Для того, чтобы обрести такой земельный банк в условиях рынка земли в Украине, компании понадобится 350 миллионов долларов при минимальной цене гектара в 500 долларов, хотя скорее всего средняя цена украинского чернозема составит не менее 1000-1500 долларов/га.

Таких денег у компании нет, и чтобы их обрести придется занимать, но у кого? Кредитование в украинских банках на такие суммы, да еще и в землю – сомнительно, в случае привлечения иностранных кредитов встанет вопрос гарантий, в роли которых земля выступать не сможет, раз правительство отказывает в праве нерезидентов Украины владеть землей сельскохозяйственного назначения.

Словом, для украинских агрокомпаний намного выгоднее сохранение статус-кво в виде дешевой аренды земли и в покупке земли они не заинтересованы.

Впрочем, при всей заинтересованности «Кернела», вариант премьер-министра Владимира Гройсмана и впрямь выглядит далеким от идеального, так как перед желающими заняться фермерством на 200 гектарах возникнут все те же проблемы поиска средств на покупку земли и оборотных средств, а также сложности конкуренции с уже состоявшимися крупными игроками за которыми стоят годы опыта и сотни тысяч пусть и арендованных, но приносящих урожаи, гектаров земель.

Радикально изменить ситуацию может разрешение покупать в Украине землю для нерезидентов Украины, в таком случае покупатели явно найдутся, и цена на украинскую землю в условиях конкуренции вырастет, что будет на руку продавцам. С другой стороны, на практике реализуется «ночной кошмар» которым пугали украинцев на протяжении десятилетий украинские политики левой направленности – КПУ и СПУ и чье место ныне занял БЮТ — о скупке украинской земли иностранцами.

Впрочем, учитывая несопоставимость финансовых ресурсов отечественного агробизнеса и банков с ресурсами китов агробизнеса Европы и мира, а также западных банков это картина будет вовсе недалека от истины.

Рынок земли: европейский опыт

 

В странах-членах Евросоюза рынок земли существует уже не один год, а то и не одно десятилетие, однако при этом во многих странах ЕС существуют свои национальные особенности, касающиеся площадей земельных угодий которые могут принадлежать одному человеку или возможности покупать землю для лиц, не являющихся гражданами страны.

Читайте также
Пенсионная реформа: кому будет выгодно «докупить» страховой стаж?

Например, в соседних с Украиной Польше и Румынии рынок земли существует с ограничениями по площади собственности для одного владельца, в Польше одно физлицо не может владеть более чем 500 га сельскохозяйственной земли, в то время как в Румынии этот показатель ограничивается 100 га.

Большинство стран Европы запрещают продавать землю иностранным гражданам, для юридических лиц-нерезидентов же, например, в Ирландии потребуется разрешение на покупку от земельной комиссии. В наиболее развитых в сельскохозяйственном отношении странах Евросоюза — Германии и Нидерландах, нет никаких ограничений на площади и гражданство покупателей. Также купить землю могут нерезиденты и в Эстонии, правда, лишь при условии использования земли исключительно с сельскохозяйственными целями.

Вместе с тем граждане Евросоюза вполне могут купить землю в стране-члене ЕС, даже не обладая гражданством страны, в которой приобретают землю: в той же Польше это стало возможно с 1 мая 2016 года, в Румынии же такой собственник обязывается продолжить использовать купленную землю по целевому назначению.

Различается и средняя цена 1 гектара, максимальная стоимость отмечается в странах, которые испытывают нехватку земли сельскохозяйственного назначения: 64 тысячи долларов в Нидерландах и 70 тысяч в Швейцарии. Дешевле всего, около 4,5 тысяч долларов, стоит гектар земли в Болгарии.

Как показывает международный опыт, наиболее развитыми в сельскохозяйственном отношении являются страны, которые отменили ограничения на покупку земли для иностранных граждан, правда большинство европейских стран все же предпочитает не продавать свою землю иностранцам, кроме граждан Евросюза.

Какой путь выберет Украина: европейский или свой собственный, законсервировав существующее положение верей, или изобретя новый путь — покажет время.

Поделиться в соц сетях
Оставить комментарий

Выбор редакции

«Сливай бензин»: на АЗС топливо бьет ценовые рекорды

Начало 2018-го года ознаменовалось для украинских автовладельцев серьезным ростом цен на топливо....

12/2/2018

Продолжение суда над Януковичем: неожиданные последствия

Суд над бывшим президентом Украины Виктором Януковичем вяло продолжается с мая 2017 года, и конца...

9/2/2018

Госдолг Украины: можем и не отдавать

На протяжении последних нескольких лет над Украиной постоянно нависает тень дефолта, то есть нево...

7/2/2018

Государственные дотации аграриям приводят к обогащению олигархов

Во всех цивилизованных странах государственная поддержка отечественного производителя является аб...

7/2/2018